Vantagens dos fundos imobiliários em relação aos imóveis

Já imaginou poder investir em edifícios corporativos AAA alugados a grandes empresas, grandes shoppings, centros de distribuição e parques logísticos, hospitais, agências bancárias e até prédios alugados renomadas faculdades com pouco capital? Sim, a partir de 100 reais é possível investir nesses imóveis, graças aos Fundos Imobiliários.

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções nºs. 205 e 206. A indústria de fundos imobiliários vem crescendo no Brasil. Hoje já são mais de 125 produtos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com patrimônio total de mais de  11,9 bilhões de reais.

Os FIIs são constituídos como “condomínios fechados”. São divididos em cotas que, uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas, assim como ações de empresas, que devem ser negociadas no ambiente da Bolsa ou Balcão Organizado, assim como exatamente são negociadas ações de empresas. 

Os Fundos Imobiliários são uma forma interessante de se investir em imóveis com pouco dinheiro, diversificando de maneira inteligente, tendo acesso a imóveis diferenciados, e obtendo uma rentabilidade através de aluguéis mais elevada que imóveis residenciais, recebendo mensalmente as aluguéis dos fundos em sua conta na corretora.

Os FIIs são Negociados através de cotas, na mesma plataforma que se negocia ações, através do homebroker de uma corretora é possível enviar ordens de compra e venda. Em segundos, é possível adquirir cotas que representem uma fração de um edifício comercial e receber mensalmente o lucro referente ao aluguel, por exemplo. O investimento em Fundos Imobiliários funciona como se fosse em um imóvel físico, porém sem nenhuma burocracia e ainda oferece mais uma série de vantagens que são detalhadas abaixo.

1 – Isenção fiscal

Os rendimentos mensais para investidores pessoas físicas estão livres do pagamento de imposto. Para ser isento, o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo. Geralmente os fundos tem mais de 150 milhões de patrimônio, convenhamos que para pequenos investidores, que é foco do blog, teremos isenção de importo de renda. Lembrando que a tributação incidente a aluguéis de imóveis tem alíquota progressiva de 0% a 27%.

Existem outras duas condições para isentar o investidor pessoa física. A primeira é que o fundo no qual ele aplica tenha, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o produto deve ser listado em bolsa ou em balcão organizado. A maior parte dos fundos de investimentos imobiliários existentes no Brasil hoje cumprem essas condições.

Essa isenção é válida apenas para os rendimentos mensais recebidos pelo fundo. Quando o investidor se desfaz (vende) a cota, está sujeito a uma tributação de 20% de imposto sobre o ganho de capital.

2 – Acessibilidade

Qual seria a chance de um pequeno investidor comprar uma fatia em um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase zero. Por meio dos fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis e torres comerciais.

3 – Aplicação mínima é baixa

Hoje para se comprar um bom apartamento por menos de 300.000 reais nas grandes cidades brasileiras é missão quase impossível. Já nos fundos imobiliários, existem produtos com cotas que custam menos 100 reais. Vale lembrar que para muitos produtos existe um mínimo de cotas para a compra. Ainda assim, as aplicações mínimas são mais baixas que o valor de um apartamento.

4 – Custos baixos

Compradores e vendedores devem observar uma série de burocracias ao negociar um imóvel. Escritura e taxa de corretagem são alguns exemplos do que pode encarecer (e complicar) o processo. Com as cotas de fundos, tais gastos desaparecem. O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo, que são mais em conta do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.

5 – Diversificação

O investidor pode compor sua carteira com cotas de vários Fundos, atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc. O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre os diferentes locatários. Como exemplo um investidor pode comrar um apartamento por 300.000 reais, teria apenas um inquilino, se o mesmo não pudesse arcar com seu compromisso o investidor teria o prejuízo, mas se com esse capital você comprasse 50.000 em cotas de 6 fundos de diferentes setores, que possuem diversos inquilinos cada, se um não cumprisse seu compromisso, não faria diferença para sua diversificada carteira.  Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais. Afinal, um hospital, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um shopping. Por isso, se há crise em um setor, o outro pode compensar e evitar perdas.

6 – Ganho de escala

Quem compra um apartamento tem alguns recursos disponíveis para tentar conseguir descontos. Pagar o imóvel à vista ou dar uma parcela alta de entrada são algumas opções. Mas o abatimento tem sempre um limite. Quando um fundo de investimentos negocia, porém, são comprados muito mais que apenas um apartamento. A lógica é a mesma que a das compras no atacado e traz poder de barganha para os gestores de fundos, que conseguem melhores negócios.

7 – Gestão profissional

Qual é a melhor região da cidade para investir em um imóvel? E quando é o melhor momento para vender e obter lucros? Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo de investimento, tais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades. É claro que nenhum investimento de renda variável é à prova de prejuízos, mas a gestão profissional diminuiu bastante os riscos.

8 - Comodidade

O investidor não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, com cobrança e renovação de contratos, manutenção, recolhimento de impostos, entre outros. Todas essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma instituição financeira. Porém é necessário o acompanhamento do fundo, seja através dos relatórios mensais, ou pelos fatos relevantes, para possa ter ciência da saúde financeira do fundo, vacância e etc.

Para acessar a relação dos FIIS listados na  bolsa é clicar aqui.

Até o próximo post!

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Primeira experiência no mercado de ações

Nesta postagem irei descrever minha primeira experiência no mercado de ações, quando comprei meus primeiros papéis, aprendi as primeiras lições e me fascinei de vez pelo mercado acionário.

Ainda em final de 2006, eu já estudava o mercado, acompanhava com frequência sites como Infomoney e Exame para acompanhar notícias sobre as empresas, apesar disso, ainda tinha algumas dúvidas de como efetivamente efetuar as compras e vendas de ações.

Foi quando durante uma viagem, estava no aeroporto do Galeão, no Rio, quando na livraria me deparei com o livro Bem-Vindo à Bolsa de Valores: o Guia Passo a Passo Para Você Fazer Seu Primeiro Investimento Pela Internet, como o nome diz, realmente é um guia de como comprar e vender ações utilizando o homebroker, saber interpretar o book de ofertas e outros ensinamentos de muita valia, lembrando que esse livro é para quem está realmente iniciando no mercado e quer aprender o básico, quem está nessa situação, eu recomendo o livro citado, apesar de termos hoje diversas fontes de informação como blogs e vídeos no youtube por exemplo, eu mesmo irei fazer um artigo sobre homebroker no futuro.

Book de ofertas

Ordem de compra

Após saber como efetuar as compras, cometi outro erro grave, ignorei os custos operacionais, e em vez de abrir conta um uma corretora, iniciei minhas compras pelo homebroker do BB, banco que eu tenho conta. Esclarecendo que os custos operacionais (valor de corretagem, custódia e etc) dos bancos de varejo são muito maiores que das corretoras independentes. Minhas primeiras compras foram em 2007, bem próximo do topo que viria em 2008 e logo após a queda de 60% que viria, como podem ver abaixo no gráfico mensal do IBOV.

Gráfico mensal do Ibovespa

Minhas primeiras compras foram Vale5, Petr4 e Lame4, optei pelas Blue Chips, na época Petrobrás e Vale eram cerca de 15% do Ibovespa.

No ano seguinte, 2008, tive minha primeira lição no mercado de ações, quando vi meus papéis perderem em torno de 70% de valor, tivemos diversos Circuit Breaker (um mecanismo utilizado pela Bovespa que permite, na ocorrência de movimentos bruscos de mercado, o amortecimento e o rebalanceamento brasileiro das ordens de compra e de venda. Esse instrumento constitui-se em um "escudo" à volatilidade excessiva em momentos atípicos de mercado) o mercado despencou de 75k para 29k, isso após um longo período de alta de 2002 até 2008, estava encarando minha primeira grande crise com pouco tempo de marcado.

Como comprei pensando no longo prazo, pensando em ser um investidor, não especulador (irei fazer um post sobre minha experiência como trader, que durou muito pouco), segurei os papéis durante essa crise, é preciso ter estômago para ver seu patrimônio todo dia se desvalorizando e não efetuar uma ordem de venda. Diante desse cenário, cometi outro grande erro, não ter comprado mais papéis enquanto os preços despencavam. Emocionalmente é muito difícil você comprar algo que está se desvalorizando, ir contra seu subconsciente, que manda você vender e jamais comprar.

Mas são nesses momentos de crise que são formadas as grandes fortunas na bolsa, onde achamos verdadeiras “pechinchas”, empresas boas a preço de banana, para evitar tentar achar o fundo do poço, algo muito difícil de prever, deve-se comprar aos poucos, mensalmente de preferência, empresas com bons fundamentos, que estão sendo penalizadas pelo mercado. 

Célebre frase do Warren Buffett

Mantive meus papéis, confesso que voltei a efetuar novas compras com a recuperação em 2009,  comprar num mercado altista é fácil, no mercado de alta todos pensam que são Warren Buffett, e acham que ganhar dinheiro no mercado é fácil, onde na verdade, se eu tivesse efetuado pequenas compras mensais em 2008, mesmo com o mercado em queda, iria ter feito preço médio para baixo, e com a recuperação do mercado em 2009, teria uma carteira bem mais robusta e bem mais valorizada, foi minha primeira grande lição que aprendi naquela época e levo até hoje comigo. 

                 

Até o próximo post!

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Primeira Postagem

Nessa primeira postagem do blog, vou falar um pouco sobre a minha experiência inicial com investimentos no Mercado Financeiro.

Apesar da minha área profissional não ter nada a ver com a área financeira, eu sempre fui apaixonado pelo mercado financeiro.

O ano era 2006, tinha acabado de me formar e iniciando minha vida profissional, teria enfim capital suficiente para iniciar meus investimentos. Sempre tive em mente a necessidade de economizar mês a mês em busca de uma aposentadoria confortável e por que não a Independência Financeira. Com esse pensamento comecei a estudar o mercado, acessar poucos sites que tinham na época, tinha muito interesse pelo mercado de ações, mas diversas dúvidas de como efetuar as compras das ações de fato, via Homebroker então optei com investir em fundos. Dividi basicamente meus investimentos em 2, Fundos de Renda Fixa e Fundos de Renda Variável.

Na renda fixa, optei por um fundo DI, que pela aplicação inicial baixa deveria ter uma taxa de administração bem alta (erro bem comum de quem está começando a investir) e nem passava pela minha cabeça o Tesouro Direto (programa implementado em 2002 para compra de títulos públicos por pessoa física). Na renda variável, optei por dois fundos, um que investia exclusivamente na Petrobrás e outro de Dividendos, outro erro, pois pagava taxa de administração para apenas comprarem exclusivamente papéis da Petrobrás. Mas esses erros serviram como experiência, e fizeram parte do meu aprendizado constante.

Buscando em minhas planilhas de investimentos, achei justamente a planilha de 2006, onde planejava tais investimentos, como podem verificar abaixo:

Planilha de Investimentos em 2006

Observem que mesmo cometendo erros nas escolhas dos investimentos, já tinha um controle sobre o orçamento mensal, tinha uma meta de quanto poupar todos os meses, algo que acho imprescindível para qualquer pessoa que deseje realmente acumular um robusto patrimônio no futuro e chegar a tão almejada Independência Financeira.

Bom, para o primeiro post acho que está bom, irei nos próximos, descrevendo minha experiência inicial com compra de ações e títulos públicos. Nos posts subsequente irei escrever sobre os ativos que fazem parte da minha carteira atual.

Qualquer sugestão ou dúvida podem pôr nos comentários. Um abraço.

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