Vantagens dos fundos imobiliários em relação aos imóveis

Já imaginou poder investir em edifícios corporativos AAA alugados a grandes empresas, grandes shoppings, centros de distribuição e parques logísticos, hospitais, agências bancárias e até prédios alugados renomadas faculdades com pouco capital? Sim, a partir de 100 reais é possível investir nesses imóveis, graças aos Fundos Imobiliários.

Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções nºs. 205 e 206. A indústria de fundos imobiliários vem crescendo no Brasil. Hoje já são mais de 125 produtos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com patrimônio total de mais de  11,9 bilhões de reais.

Os FIIs são constituídos como “condomínios fechados”. São divididos em cotas que, uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas, assim como ações de empresas, que devem ser negociadas no ambiente da Bolsa ou Balcão Organizado, assim como exatamente são negociadas ações de empresas. 

Os Fundos Imobiliários são uma forma interessante de se investir em imóveis com pouco dinheiro, diversificando de maneira inteligente, tendo acesso a imóveis diferenciados, e obtendo uma rentabilidade através de aluguéis mais elevada que imóveis residenciais, recebendo mensalmente as aluguéis dos fundos em sua conta na corretora.

Os FIIs são Negociados através de cotas, na mesma plataforma que se negocia ações, através do homebroker de uma corretora é possível enviar ordens de compra e venda. Em segundos, é possível adquirir cotas que representem uma fração de um edifício comercial e receber mensalmente o lucro referente ao aluguel, por exemplo. O investimento em Fundos Imobiliários funciona como se fosse em um imóvel físico, porém sem nenhuma burocracia e ainda oferece mais uma série de vantagens que são detalhadas abaixo.

1 – Isenção fiscal

Os rendimentos mensais para investidores pessoas físicas estão livres do pagamento de imposto. Para ser isento, o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo. Geralmente os fundos tem mais de 150 milhões de patrimônio, convenhamos que para pequenos investidores, que é foco do blog, teremos isenção de importo de renda. Lembrando que a tributação incidente a aluguéis de imóveis tem alíquota progressiva de 0% a 27%.

Existem outras duas condições para isentar o investidor pessoa física. A primeira é que o fundo no qual ele aplica tenha, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o produto deve ser listado em bolsa ou em balcão organizado. A maior parte dos fundos de investimentos imobiliários existentes no Brasil hoje cumprem essas condições.

Essa isenção é válida apenas para os rendimentos mensais recebidos pelo fundo. Quando o investidor se desfaz (vende) a cota, está sujeito a uma tributação de 20% de imposto sobre o ganho de capital.

2 – Acessibilidade

Qual seria a chance de um pequeno investidor comprar uma fatia em um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase zero. Por meio dos fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis e torres comerciais.

3 – Aplicação mínima é baixa

Hoje para se comprar um bom apartamento por menos de 300.000 reais nas grandes cidades brasileiras é missão quase impossível. Já nos fundos imobiliários, existem produtos com cotas que custam menos 100 reais. Vale lembrar que para muitos produtos existe um mínimo de cotas para a compra. Ainda assim, as aplicações mínimas são mais baixas que o valor de um apartamento.

4 – Custos baixos

Compradores e vendedores devem observar uma série de burocracias ao negociar um imóvel. Escritura e taxa de corretagem são alguns exemplos do que pode encarecer (e complicar) o processo. Com as cotas de fundos, tais gastos desaparecem. O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo, que são mais em conta do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.

5 – Diversificação

O investidor pode compor sua carteira com cotas de vários Fundos, atuantes em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais, etc. O risco de inadimplência ou vacância também fica pulverizado entre os diferentes locatários. Como exemplo um investidor pode comrar um apartamento por 300.000 reais, teria apenas um inquilino, se o mesmo não pudesse arcar com seu compromisso o investidor teria o prejuízo, mas se com esse capital você comprasse 50.000 em cotas de 6 fundos de diferentes setores, que possuem diversos inquilinos cada, se um não cumprisse seu compromisso, não faria diferença para sua diversificada carteira.  Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais. Afinal, um hospital, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um shopping. Por isso, se há crise em um setor, o outro pode compensar e evitar perdas.

6 – Ganho de escala

Quem compra um apartamento tem alguns recursos disponíveis para tentar conseguir descontos. Pagar o imóvel à vista ou dar uma parcela alta de entrada são algumas opções. Mas o abatimento tem sempre um limite. Quando um fundo de investimentos negocia, porém, são comprados muito mais que apenas um apartamento. A lógica é a mesma que a das compras no atacado e traz poder de barganha para os gestores de fundos, que conseguem melhores negócios.

7 – Gestão profissional

Qual é a melhor região da cidade para investir em um imóvel? E quando é o melhor momento para vender e obter lucros? Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo de investimento, tais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades. É claro que nenhum investimento de renda variável é à prova de prejuízos, mas a gestão profissional diminuiu bastante os riscos.

8 - Comodidade

O investidor não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, com cobrança e renovação de contratos, manutenção, recolhimento de impostos, entre outros. Todas essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma instituição financeira. Porém é necessário o acompanhamento do fundo, seja através dos relatórios mensais, ou pelos fatos relevantes, para possa ter ciência da saúde financeira do fundo, vacância e etc.

Para acessar a relação dos FIIS listados na  bolsa é clicar aqui.

Até o próximo post!

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